牛达人 领展资产竺海群：商场作为“第三空间”将刺激消费决策 | 2024观点购物中心暨零售消费峰会

　　在复苏回暖的大环境下，今年以来各项消费数据增速平稳，零售、餐饮两大业态都录得明显增长，商业地产的投资热度也有所回升。新的一年，政策层面上，商务部定位为“消费促进年”，正在着力扩大国内需求。观点指数预计，国内商业市场的消费需求有望继续恢复，商业地产市场也将继续健康发展。

　　5月21日，领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群在观点机构举办的2024观点购物中心暨零售消费峰会上指出，“从商业和消费的角度来看，消费市场或许会显得更为内卷，未来除了性价比在消费决策中的影响之外，我们也坚信，商场作为‘第三空间’，通过提供满足情绪价值，贯穿产品与服务的整个流程，也将刺激消费决策。这对我们的服务而言是极大的激励与助力，也标志着我们正在从追求‘性价比’向追求‘心价比’转变。”

　　5月21日，由观点机构举办的2024观点购物中心暨零售消费峰会在广州成功举行。

　　商业地产从房地产领域逐渐剥离出来

　　竺海群谈到，国家统计局数据显示，2023年最终的消费对经济增长的贡献率达到了82.5%，大幅高于2019年57.8%的水平，创下了历史新高，消费已经成为检验未来经济增长的一个主要引擎。

　　同时，竺海群还说道：“REITs的出台也意味着商业地产已经从房地产的领域中逐渐剥离出来了，给予了消费基础设施这样一个新的定位，成为了政策支持、鼓励的对象，对商业地产的健康发展提供了很多有利的条件。”

　　资本市场上，今年迎来4支消费基础REITS上市，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT。消费基础设施具体包含百货商场、购物中心、奥特莱斯、超市等多种业态。而首批4只消费REITS中，有3只的底层资产都是购物中心，分别为长沙览秀城、青岛万象城、杭州西溪印象城。

　　观点指数认为，购物中心的经营收入多样性较高，能通过零售额提升带来收益的提高，具备较好的资产升值潜力。

　　华夏基金基础设施与不动产业务部副总裁查正东也在峰会上指出，2024年是消费基础设施公募REITs乘风起航的一年。

　　查正东表示，消费基础设施REITs推出对行业的影响有四个方面：一是优质的商业运营商可借力加速扩张；二是打通行业投融管退的路径；三是房企运营模式转变的一个重要方式；四是助力行业转型过渡。

　　“传统的房开业务现在逐年下降，房开融资的净额也在逐年下降。从境外地产行业的发展，也可以给我们带来一些借鉴和思考，从成熟市场来看，转型的抗周期、低风险、高利润率的商业地产的稳定性更高。”查正东表示。

　　查正东还介绍了消费REITs的作用，“消费REITs的意义，除了提供一个重资产上市平台，还有前端的一些衍生资产，包括一些不成熟的资产，可以通过Pre-REITs培育孵化，培育到比较完善的时候通过公募REITs退出，这是一个渐进的资本市场运作。”

　　“商业是搭建人和人之间信任的过程”

　　观点指数研究院指出，消费市场的回暖，也带动了零售商业项目的供应入市。2023年有超过三千万平方米体量的新项目入市，涵盖购物中心、社区商业、街区商业、奥特莱斯等不同类型业态。企业继续发力，对新商业增长点进行挖掘。

　　中山市政协委员、中山市工商联常委、中山市商业协会会长罗辑俐则在峰会上表示，企业发展伴随社会及所在行业的发展产生周期性变化，是正常的现象和规律。作为企业的决策者，内心一直勇往直前、果敢、笃定尤为重要。谁能快速地抓住定位，快速地转型，快速地把自身核心竞争力构建起来，同样能迎来一个黄金发展时代。

　　此外，观点指数研究院还指出，事实上，购物中心早已不是单纯的消费目的地，而是能提供更多社交、体验价值的场所。在此背景下，不少项目愈发重视公共空间的利用和氛围营造，并呈现出差异化、主题化的特征。如在市集经济探索上，各大购物中心呈现了较为明显的主题化，涌现出甜品市集、咖啡市集、香氛市集、宠物市集等主题明显的市集活动。但不论如何改变，都是基于项目定位和特性展开。

　　而越秀商管零售商业卓越中心总经理王毅认为，商业的本质无外乎两点：第一是创新，创新就是要差异化产品和服务；第二是要通过持续的营销，能够成为消费者心目中的首选。

　　王毅指出，商业是搭建人和人之间信任的过程，越秀商管希望通过商业平台的打造，能把人跟人的信任与关爱连接起来。

　　追求“性价比”和“心价比”

　　需要注意的是，世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军指出，最近有两个词叫做“性价比”、“兴价比”，分别代表两股消费趋势。一方面是经济下行，大家捂紧钱袋子，不敢消费。另外一方面，一些年轻的消费群体，为了他们的宠物、为了一场演唱会、为了二次元的手办，纷纷一掷千金的消费。

　　值得探讨的是，这两股消费的趋势，是否矛盾或者说是否有内在的联系，又能否代表着未来的消费趋势？此外，商业的界限在哪里？它有标准吗？未来的商业边界在哪里？

　　美林基业集团副总裁、董事合伙人武斌表示，消费是需要引导，需要产品和商品的组合。另外还有商品推荐的能力，“货是一样的，就看你怎么运营”。

　　“任何时代谈消费，产品是底层，然后再是场景。现在购物中心是一个主流模式，相信在未来3-5年，百货肯定还会有一些转机。”湖南梦洁家纺股份有限公司集团副总裁罗征说道。

　　罗征还提到，性价比和兴价比两者存在一定的区别。如果说性能和价格比，它是偏大众、偏规模的，这样的性价比是极致的。兴价比迎合的是两种，第一种是完全靠兴趣的，第二种是小众，也代表创新，代表一种新的趋势。如果有这种新趋势，在所有人尚未准备好时，创新将带来高附加值，因此“兴价比”付出的是更多金钱，带来的是高价值、高回报、小潮流的趋势。

　　“如果求稳，是求性价比，求大众。如果有能力创新，还是要寻找一些兴价比。”罗征认为。

　　岁宝百货商业中心总经理曾丽指出，最新境界的商业就是融合商业，你中有我、我中有你的资源整合，“百货到购物中心的界限已经模糊了，因为基本上已经互相渗透和整合，现在的问题是如何捕捉新生的、崛起的主力消费群体。”

　　简爱集团董事叶姿则认为，商业是有界限的，这个界限不是盒子的大小，也不是业态的形式，也不是品牌什么样子，也不是标准型还是非标型商业，而是用户的需求。

　　叶姿指出，未来兴价比大于性价比的原因，是消费者的生活场景需求与情绪需求。刚需消费之外的用户购买决策变得很谨慎，这部分的情绪需求是能不能满足用户一部分的价值趋同，或者其认可的东西。

　　叶姿进一步表示，非标可以参考标准化商业的发展，未来非标一定会走向趋同。往后非标的标准参考牛达人，首先是找到自己的流量结构，以及投资回报率，包括获客费用与转化费用。非标和标准未来可能不在于建筑形式，而是运营的标准，到最后企业看的都是一个数学题。