申捷策略 史无先例！首套房开启15%首付时代，售楼处狂欢，中介：北京是否降首付还在等通知

申捷策略

　　记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

　　对于房地产而言，2024年5月17日是历史性的一天。5月17日，央行连发3大政策，包括首套房最低首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%、下调个人住房公积金贷款利率最低至2.35%、取消全国层面商业房贷利率下限。

　　同日，央行、住建部等有关部门还对保障性住房工作和保交楼工作做出了指示，设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　“史诗级”重磅政策来了

　　约5月15日，市场上便有消息传出，多部委成立联合工作组，酝酿推出房地产重大举措。5月17日上午，国家统计局发布了4月份房价数据和前4月份房地产开发数据。从数据上来看，4月份各线城市房价同环比全部下跌，前4月份商品房销售面积和金额同比降幅均超过20%，依旧延续调整的态势，迟迟没有逆转的苗头。

　　在统计局发布了房地产数据之后，央行出手，等待许久的“重大举措”揭开面纱。央行及国家金融监督管理总局发文表示，调整个人住房贷款政策，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于25%。在此基础上，各省级分行根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

　　除了调降首付比例之外，同日，央行还对房贷利率进行了调整。央行方面表示，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

　　商贷方面，央行则发文表示，取消全国层面首套住房和二套商业性个人住房贷款利率政策下限，各省级分行按照因城施策的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控需求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

　　同时，央行要求，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定利率下限（如有），结合本机构经营情况、客户风险状况因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。业内认为，央行的“三连发”政策开启了新一轮的“救市”。

　　预计降首付政策会持续较长时间

　　“当前首付比例和房贷利率都进入到了历史最低水平。”易居研究院研究总监严跃进对《》记者表示。2023年，部分城市也曾对首付比例进行过调整，主流首套房首付比例最低为20%，二套房首付比例最低为30%。

　　58安居客研究院院长张波对《》记者说：“降低购房门槛，尤其是降低二套房购房门槛更值得市场关注。目前，二套房市场还是以改善性需求为主。对于改善性需求的支持，此前更多的只是在税费层面进行优惠，首付和利率要求都是明显高于首套房。”

　　不过，张波表示，首付降低后，金融侧的风险会同步增加。值得一提的是，降低首付、提升杠杆或进一步增加金融风险的确是业内外关注的重点。“但是，由于房价当前已经进入低谷，后续持续下行的空间非常有限。尤其是不少城市已经开始出现‘价跌量升’，也说明市场已经处于低谷。在这一背景下，当下购房者断供或者弃房的可能性大大减少。降低首付政策预计会持续较长一段时间，直至房地产市场恢复到平稳水平。”张波如此认为。

　　目前，一线城市大多执行首套房首付比例最低30%，二套房首付比例最低40%至50%的政策。那么，此次历史最低首付是否也会在一线城市上演？对此，中指研究院市场研究总监陈文静对《》记者说：“本次央行下调首付比例下限后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，进一步降低购房者置业门槛。”

　　记者注意到，在央行新政发布后，市场情绪十分饱满。“微信和朋友圈都让中介刷屏了。中介都打电话，让周末抓紧看房，新一轮政策马上要来，赶快出手。”一位北京潜在的购房者对《》记者说。北京的一位置业顾问对《》记者说：“北京执行公积金贷款利率新政，但是否会降首付还在等通知。”

　　“当前，各地要珍惜此类政策，这是购房历史上罕见的宽松，或者说是40年房地产发展历史上最宽松的一次，能级超过所有的宽松政策，是历史级的提振，影响深远。”严跃进如此认为。

　　保障性住房政策跟上

　　同日，我国还召开了保交房工作视频会议和国务院政策例行吹风会。关于保交房，住建部有关负责人表示，要从4个方面发力。其一，按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。其二，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。

　　其三，推动消化存量商品住房。城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房。其四，妥善处置盘活存量土地，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

　　同时，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配套型或配租型保障性住房。

　　受到“史诗级”政策的利好影响，地产股再度成为资本市场的宠儿。5月17日，A股房地产服务板块和房地产开发板块领涨，涨幅分别为7.05%和5.98%，两大板块3日涨幅则分别为16.76%和11.08%。

　　其中，包括绿地控股（600606）、荣安地产（000517）、金地集团（600383）、万科等在内的多只股票涨停。港股地产板块同样领涨，涨幅为6.63%申捷策略，景瑞控股的涨幅则达到了238.10%。